Informationen zur Durchsetzung Ihrer Ansprüche
Checklisten zur Durchsetzung Ihrer Ansprüche
1. Bankenhaftung
Die Kredit gebende Bank ist grundsätzlich nicht verpflichtet, ihren Darlehensnehmer über die Risiken der von ihm beabsichtigten Verwendung des Darlehens aufzuklären oder zu beraten. Sie ist daher weder verpflichtet, die wirtschaftliche Zweckmäßigkeit der Kreditaufnahme, noch die Vor- und Nachteile des zu finanzierenden Geschäftes unter wirtschaftlichen, insbesondere steuerlichen Gesichtspunkten zu prüfen und den Kreditnehmer zu warnen. Das schließt grundsätzlich auch die Prüfung der Werthaltigkeit einer etwaigen Wertentwicklung und erreichbarer Einnahmen aus dem finanzierten Objekt ein.
In Einschränkung dieses Grundsatzes hat die Rechtsprechung in engen begrenzten Ausnahmefällen eine Aufklärungspflicht der finanzierenden Bank hergeleitet, nämlich wenn:
- die Bank bei Durchführung und Vertrieb des Objekts über ihre Rolle als Kreditgeber hinausgegangen und dem Anleger quasi als Partner des Anlagegeschäfts entgegengetreten ist,
- die Bank einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken eines solchen Geschäfts hinzutretenden, besonderen Gefährdungstatbestand für den Anleger geschaffen oder begünstigt hat,
- die Bank bei Kreditvergabe an den Erwerber sich in eine Interessenkollision verwickelte und
- die Bank in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen spezifischen Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat.
Die Bank überschreitet ihre Rolle als Kreditgeberin nur dann, wenn sie in zurechenbarer Weise den Anschein einer weitgehenden Zusammenarbeit mit dem Initiator erweckt und dadurch einen Vertrauensbestand zugunsten des Anlegers schafft. Dagegen ist es unschädlich, wenn sie lediglich als Finanzierer des Projekts auftritt oder dem Vertrieb ihre Darlehensformulare zur Verfügung stellt.
Die generell erklärte Bereitschaft einer Bank, bei Bonität der Anleger die Anlage zu finanzieren, führt zu keiner Aufklärungspflicht.
Die Erklärung des Anlagevermittlers, die finanzierende Bank habe das Objekt geprüft, führt zu keiner Aufklärungspflicht, da die Bank im Allgemeinen den Vermittler zu dieser Aussage nicht ermächtigt hat.
Eventuelle Kenntnisse der Bank darüber, ob der Anteilserwerb für den Kunden wirtschaftlich, insbesondere in steuerlicher Hinsicht sinnvoll ist, begründen jedenfalls dann keine Aufklärungspflicht, wenn sich der Bank nicht aufdrängen musste, dass die gesamte Kapitalanlage von vornherein zum Scheitern verurteilt war. Entsprechende Prüfungspflichten treffen die Bank grundsätzlich nicht. Das gilt insbesondere für die Werthaltigkeit der Immobilie, bis zur Grenze der sittenwidrigen Übervorteilung des Anlegers.
Eine Warnpflicht gegenüber den Kunden besteht nur dann, wenn die Bank von einer beabsichtigten arglistigen Täuschung des Anlegers durch den Initiator oder Vertreiber Kenntnis hat.
Die mangelnde Aufklärung über eine an den Vertrieb bezahlte Innenprovision durch die Bank führt nur dann zu einer Haftung, wenn nachgewiesen wird, dass hierdurch ein sittenwidrig überhöhter Kaufpreis resultiert.
Die Rechtsprechung hat aus erkennbarer Geschäftsunerfahrenheit des Kreditnehmers bisher keine weitergehenden Aufklärungspflichten der finanzierenden Bank abgeleitet.
Eine Verbessung der Rechtsposition des Anlegers ergibt sich aus der neuen Rechtsprechung des II. Zivilsenates des BGH zu den Verbraucherkrediten und zu den sog. Treuhandfällen. Sie können sich anhand meines Beitrages „Eine schwarze Woche für die Banken“ unter der Rubrik Publikationen informieren.
2. Vermittler / Beraterhaftung
Finanzdienstleister sind verpflichtet, das Informationsmaterial über die Kapitalanlage im Detail zu erörtern. Wer seinem Kunden Informationsmaterial ohne Erörterung überlässt, handelt grob pflichtwidrig.
Auf sämtliche Widersprüche in den Informationsmaterialien ist ungefragt hinzuweisen. Falsche Erklärungen sind ausdrücklich richtigzustellen.
Die schriftliche Bestätigung des Kunden, dass dieser das Informationsmaterial erhalten hat, entlastet den Finanzdienstleister nicht. Das gilt auch dann, wenn der Kunde die Widersprüche ohne Schwierigkeiten selbst problemlos hätte feststellen können.
Vor Beginn der Vertriebstätigkeit ist der Prospekt sorgfältig auf Widersprüche usw. hin zu überprüfen. Kann der Anlagevermittler/Anlageberater eine verlässliche Prüfung der Prospektunterlagen nicht selbst vornehmen, muss er den Rat berufserfahrener Dritter einholen.
Der Anlageberater hat über folgende Risiken aufzuklären:
- Standort
- Lage, Infrastruktur, Mieterstruktur
- Fertigstellungs-/ Platzierungsrisiko
- Kaufpreis-/ Mietpreisentwicklung
- Anschlussfinanzierung/Zinsniveau
- Leerstand/Mietausfall
- Instandhaltungs- und Renovierungskosten
- Fungibilität
- Schlüsselpersonen
- Qualität der Fondsverwaltung
- Wiederveräußerungserlös
Will der Kunde die Kapitalanlage ganz oder teilweise fremdfinanzieren, hat der Berater eine besondere Warnung auszusprechen, wenn ein nicht ausschließbares Risiko des Totalverlustes besteht und der Anleger in diesem Fall den finanziellen Aufwand für Zins und Tilgung nicht aus den frei verfügbaren Mitteln oder aus der Veräußerung entbehrlicher Vermögenswerte bestreiten kann.
Die Intensität der Warnung nach Inhalt, Anschaulichkeit und Wiederholung muss so ausfallen, dass der Kunde von der beabsichtigten, für ihn allerdings nicht vertretbaren Anlageentscheidung Abstand nimmt.
Ein besonderes Problem stellt die Darstellung der möglichen Rendite der Anlage dar. Hierbei spielen insbesondere steuerliche Erwägungen eine Rolle. die Berechnungsbeispiele der Vermittler sind in den allermeisten Fällen angreifbar.
3. Haftung der Lebensversicherungsgesellschaft
Insbesondere bei einem Kauf von Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds wird der Anleger von dem Vermittler dazu gedrängt, eine Kapitallebensversicherung zur Tilgung des Darlehens abzuschließen. Diese Finanzierungsform führt zu einer erheblichen Verteuerung des Darlehens, da die Zinsen bis zur Tilgung aus der vollen Darlehenssumme bezahlt werden müssen. Die Rechtssprechung hat daher Aufklärungspflichten festgelegt.
- Hat der Vermittler auf die Verteuerung des Darlehens hingewiesen und alternative Finanzierungsformen vorgeschlagen?
- Hat der Vermittler auf die Risiken hingewiesen, die bei einer vorzeitigen Kündigung der Lebensversicherung drohen?
- Sind die Laufzeiten des Kredites und der Lebensversicherung aufeinander abgestimmt?
- Wenn nein, hat der Vermittler auf das Risiko der Nachfinanzierung (höherer Zinssatz) bei kürzerer Laufzeit der Lebensversicherung hingewiesen?
- Wurden Sie darüber informiert, dass das Lebensversicherungsguthaben bei Ablauf der Versicherung unter Umständen nicht ausreicht, um das Darlehen zu tilgen?
- Hat der Vermittler bei seinen Berechnungen die Gewinn/ -Überschussanteile der Lebensversicherung mit eingerechnet und erklärt, das Versicherungsguthaben werde unzweifelhaft zur Tilgung des Darlehens genügen?
